三个视角解读历史进程中的碧桂园

（原标题：三个视角解读历史进程中的碧桂园）

疫情之下的房地产行业日子不那么好过了，但是碧桂园作为头部公司，依然拿出了靓丽的业绩。

距离2017年港股市场内房股的群体10倍爆发，已经过去了整整3个年头。

3月25日碧桂园（02007.HK）发布2020年度业绩报告，次日拉涨7%。股价的波动还是要业绩给出答案，截至2020年底公司实现全年总收入4628.6亿元（人民币，下同）；实现毛利1009.1亿元，净利润约541.2亿元。

可以看到，疫情之下的房地产行业日子不那么好过了，但是碧桂园作为头部公司，依然拿出了靓丽的业绩。

碧桂园十四年上市历史上，从业绩发布之后看，最近一次是2015年股价下挫，随后很快就迎来了2016年2017年港股内房爆发，一年多时间股价暴涨超10倍。2008年，碧桂园遭遇美国次贷金融危机，次年随着公司业绩的攀升，股价底部反转上演翻倍行情。

今年除了百年一遇的全球疫情压制，“三条红线”、银行限贷分别从供给端与消化端收紧，各房企压力陡增。或许在历史的进程中潜藏着不为人所知的机遇，我们将从三个视角进行瞭望、显微、洞烛碧桂园财报。

01 被低估的房地产股，到底为哪般？

如果用Wind拉取行业估值，会发现房地产这个行业市盈率长期处在排行榜末尾。

来源：Wind

截至3月26日，申万房地产行业的市盈率（TTM）为8.81，处于历史估值低谷。

在沾上高科技、互联网概念的公司，动辄估值千亿百亿，PS几十上百倍的“镀金时代”，年赚几百亿真金白银的房地产公司，PE却只有区区个位数。

从“黄金时代”进入“白银时代”，时代转折点中的房地产行业好像有许多体现在低估值中的失落。然而对GDP贡献率依然达30%的房地产相关产业链表明，行稳致远、静水流深才是后半场角逐的主基调，如今，中国房地产行业已进入管理红利时代。

在头部的几家公司里，杨老板对股东可以说很厚道了。

2020年，碧桂园实际派息约人民币120亿元，派息率高达31%，高股息回馈股东。上市十四年来累计派息约人民币590亿元，持续回馈投资者。

再次拉取碧桂园几项常规估值指标，可以看到当下的估值状态。一方面受行业惯例影响，一方面近期股市回调在起作用。

从上图可以看到，PE和PB指标滑落的2008年和2016年，随后都迎来了股价的大涨。

此外，作为股神巴菲特最钟爱的估值指标，碧桂园在净资产收益率ROE上的表现是，连续四年超20%。近十年ROE超20%的年份更是达到8年。

02 大象不求起舞，稳健方能远行

作为碧桂园的创始人，杨国强从包工头干起，一步一步把公司做成房地产巨头。艰苦朴素是创始人的风格给公司的烙印，行稳致远是公司风格在业绩上的反映。

1） 销售领先，回款稳定

碧桂园造血能力强劲，2020年共实现权益合同销售额约人民币5706.6亿元，权益销售现金回款率达到91%，连续五年保持在90%以上，基本盘稳固。

2016年至2020年期间，公司权益合同销售金额年复合增长率达25%，连续多年位居行业龙头地位。归属于公司股东权益的合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%。

碧桂园总裁莫斌在出席业绩会时表示：“未来三年，碧桂园有信心每年录得10%的权益销售额增长，保持各项经营指标同步增长”。

公司丰富的土地储备，逐年提升的权益比，在寒冬中可以提供充足的粮草，在大环境向好时又能为公司抢占先机提供保证。

期末碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，以此前权益销售额为基数，可强力支撑公司未来3.5年以上的发展。

2） 财务稳健，现金充足

“三道红线”高悬，内地房企普遍面临降杠杆压力，而优等生总是能在压力下完成高难度挑战。碧桂园2020年度净借贷比率为55.6%，总借贷下降至3264.9亿元，同比下降11.7%。

公司账面可动用现金余额1836亿元，现金短债比约为1.9倍，此外还有未使用授信额度3400亿元，现金流充足。

除了监管的认可，还有评级机构的点赞：碧桂园债券获穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级。

资本市场通常以低息的借贷奖励信用良好的公司，碧桂园2020年融资成本5.56%，较上年底下降了78个基点。

基于良好的发展前景，有券商预测公司2020-2022年核心EPS分别为2.06元、2.33元和2.70元，核心净利同比增长12.4%、13.3%和 15.5%。

考虑到布局与战略使公司能够持续受惠于城镇化发展的结构性机遇，近期加大产业链布局或有望对公司利润提供支撑，给予净资产价值(NAV)折让30%，目标价12.2 港元。

3）费用管控，成效显著

对外输出信用，对内则要提高效率。碧桂园继续加强对销管费的管控，2020年全年销管费占收入6.0%，同比降低1.0个百分点，连续四年达到降低销管费用率目标。

值得一提的是，公司在净资产收益率ROE上表现亮眼，连续四年超过20%。作为股神巴菲特最钟爱的估值指标，公司近十年ROE超20%的年份更是达到8年。

2020年是非常之年，碧桂园在艰难的条件下苦练内功，克制且高效，对于股东和投资人来说实在是一件幸事。

03 寻找新赛道，让科技赋能建筑

每个企业都会寻找自己的星辰大海，腾讯要连接一切，阿里要让天下没有难做的生意，小米想让全球每个人都能享受科技带来的美好生活。

房地产行业里不乏在科技赛道里抢占船票的公司，融创投资乐视、恒大高调造车，碧桂园则通过多元布局机器人+现代农业来寻找新的增长极。

机器人行业是近年投资领域颠覆式创新的ARK着力看好的几大前沿科技之一。碧桂园现有在研建筑机器人46款，绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，其中18款建筑机器人已投入商业化应用。不谋万世者，不足谋一时。

而布局“农业芯片”、聚焦“智慧农场”，开展产业链投资， 助力农业现代化发展。

一方面契合当下国家价值观，真实功效方面，我们也看到硬科技和大健康领域，公司已投出国内5G芯片设计龙头企业紫光展锐、车载半导体领军企业比亚迪半导体，等拥有坚实产业护城河的新兴科技企业。

04 最后

今年2月下旬，一则关于“22个重点城市将试点实行集中供地”的消息在网络流传。随后，青岛、郑州、天津等城市都发布相关文件进行确认。

2月24日，青岛自然资源和规划局发布通知，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

消息次日，房地产板块股票迎来久违的大涨。

或许，这就是房地产公司的历史进程。