荣盛发展，或正在步华夏幸福后尘

（原标题：荣盛发展，或正在步华夏幸福后尘）

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

自5月18日荣盛发展难得涨停一次以来，截止到7月16日收盘，荣盛股价已经从5月18日的6.96元，跌至5.59元，近2月其股价跌幅达20%。

资本市场对荣盛投资价值的评估可见一斑，而在一级消费市场，荣盛也在打折低价卖房，以期迅速解决现金流紧张。

7月13日，位于郑州主城区荣盛旗下楼盘荣盛·花语水岸一套位于17号楼2层的124㎡的三房单价为9800元/㎡。

尽管楼层一般，但相对三环内主城区1.6万元/㎡的均价而言，这个价格着实够低。而且在更早些时候，荣盛还被爆出部分商业票据兑换逾期。

尽管这笔逾期在3天后完成兑付，但其现金流情况之紧张，不言而喻。

糟糕的业绩表现

拖累现金流

荣盛发展现金流紧张，其财报数据早有显示。

截止到2020年末，荣盛发展仅实现经营性现金流13.67亿元，同比减少36%，到今年一季度，该指标则净流出50.07亿元。

值得一提的是，2018年得益于良好的销售表现，全年实现经营性现金流净额175.12亿元，但此后该指标则呈断崖式下跌。

而且从2019年开始，荣盛通过外部融资获得筹资性现金流也在不断增加，整个2020年，荣盛的筹资性现金流为35.48亿元，同比增长178%。

不过，得益于筹资性现金流的增加，荣盛全年实现25.64亿的现金及现金等价物净额增长，较2019年同比增速达229%。

而导致荣盛现金流情况表现不佳的根本原因，还在于整体经营业绩表现一般。

整个2020年，荣盛发展完成签约金额1270.97亿元，同比增长10.18%。

由此反映到财报层面，全年仅实现营收715.11亿元，同比微增0.85%。扣非后归母净利润则只有74.94亿元，较2019年同比负增长17.12%。

经营业绩不佳，也导致荣盛全年销售毛利率时隔两年后再度跌破30%。

截止到2020年末其销售毛利率仅为27.82%，较2019年减少了2.26个百分点，销售净利率也同比减少了2.65个百分点至10.87%。

导致荣盛近年来经营业绩情况不佳的原因，之前也聊到过，主要在于荣盛跟华夏幸福一样，对河北、北京及环京区域依赖度很高。

根据其年报数据，截止2020年年末，荣盛发展的总土储约3836万平方米，比年初提升2.9%，总土储可保障未来2-3年开发需求，但环渤海区域占比就达6成。

整个2020年，荣盛发展新增土储拿地金额为282.03亿元，其在环渤海区域的拿地投入就达到147.5亿元，占比52%。

对环渤海区域的高度依赖，也意味着荣盛受北京地区楼市政策影响较大，增加了其经营压力。由此便不难理解荣盛发展的存货周转率只有0.3次，远低于11.8次的行业平均水平。

图片来源：鹰眼数据

荣盛发展作为地道河北房企，素有“河北王”之称，对河北和北京地区的高度依赖，让其在享受北京楼市繁荣的红利之后，也遭到政策压力下的严重反噬。 

一来北京及环京地区随着楼市火热，地价也在逐年攀升，加重了荣盛的拿地成本；而且近年来，随着3道融资红线及集中招拍挂政策的出台，对房企融资比例进行限制的同时，也对其自有现金流提出更高要求。

二来，高房价在降低楼市流动性的同时，政策高压则进一步限制了楼市流动性，拉长了楼市交易周期。

7月初，荣盛公布了上半年销售情况，今年6月，荣盛发展实现签约面积129.47万平方米，同比下降4.99%；签约金额137.39亿元，同比下降9.39%。

整体来看，今年上半年，荣盛发展累计实现签约面积516.71万平方米，同比增长19%；签约金额599.22亿元，同比增长24.26%。

考虑到去年上半年疫情影响下楼市整体销售情况不佳，在这样的情况下，荣盛却只实现两成左右的销售增速，此番表现着实一般。

图片来源：荣盛发展官方公告

难以避开的债务问题

除了经营层面荣盛表现不佳拖累荣盛现金流表现，财务结构的高负债，也在加重其偿债压力，进一步拖累现金流。

根据其历年财报数据， 从2017-2020年，其总负债总额从1623.53亿元逐年攀升至2020年的2368.5亿元。今年一季度，荣盛该指标较年初小幅增至2388.72亿元。

以一季度财务报表来看，截止到今年3月末，荣盛有息负债共715.5亿，其中公司债券140亿左右，银行贷款约400亿，信托约114亿。

在荣盛发展全部负债中，流动负债合计达1918.19亿元，占总债务的80.3%。其中合同负债843.71亿元，应付票据及应付账款324.31亿元，一年内到期的短期债务有225.83亿元。

而荣盛发展截止到一季度263.87亿元的货币资金，勉强能覆盖一年内到期的短期债务。但考虑到客观存在的千亿流动负债，以及为维持规模而必须持续拿地的现金储备这点钱确实太少。近日荣盛在商业票据问题上的短暂逾期，或许只是荣盛现金流危机的冰山一角。 

其当前618.32亿元的担保总额，占公司最近一期经审计净资产的133.43%，也在加深市场对其财务状况的担忧。

这很难不让人联想到今年来因债务不断违约而暴雷的华夏幸福。

据公开数据显示，截至2021年6月21日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计669.90亿元，股价也从去年7月份最高的20.93元，一路跌至如今的5.18元。

有趣的是，荣盛不仅在业务上，跟华夏幸福高度重合，主营环渤海区域，二者发家地也同为河北廊坊。

回看荣盛发展，难说不是正在步华夏幸福的后尘！

声明：文章不构成投资建议，转载请注明来源与作者