共话REITs丨从Pre-REITs到公募REITs 的投融资全链条

截至2023年6月末，我国公募REITs市场规模超过900亿元，未来若比照成熟资本市场公募REITs发展经验，我国公募REITs市场规模将达到万亿元量级。REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，有利于丰富资本市场投资品种。同时Pre-REITs市场与二级市场投资的共振，也能够更好拓宽社会资本投资渠道，为实体经济高质量发展服务。

值此之际，由财视中国主办的“第六届地产股权投资与REITs 2023”论坛活动于7月18日于北京盛大召开，论坛合作机构华金证券、天达共和律师事务所、中航基金、深创投红土资管，论坛支持机构中科产融、中南财经政法大学金融校友会。本次活动将汇聚来自国内外地产、基金、券商、银行、资管、信托、城投、资产评估机构、交易所、评级机构、律师事务所等机构的代表，共同讨论地产股权投资与REITs等时代话题。

财视中国创始人&首席执行官朱浩为大会开幕致辞，他表示，随着近期经济数据的出炉，大家都在讨论宏观和微观的温差问题，对于当前的地产股权行业来说，温差可能比其他行业要大一点。

财视中国多年来始终深耕金融行业，致力于打造投资管理机构的一站式服务平台，通过与众多合作伙伴携手，共同为投资管理机构提供传媒和品牌影响力、机构业务咨询、专家网络、人才管理四大板块的一体化服务。

▲财视中国创始人&首席执行官 朱浩

华夏理财ESG事业部副总经理邓文硕做了主题为“公募REITs投资助力银行理财高质量发展”的演讲，他站在理财的角度分享了REITs在银行理财中发挥的作用。资管新规全面实施后，银行理财完成了净值化转型，实现“洁净起步”，银行理财发生重大变革。不同类型资管机构发行运作同类资管产品的监管标准拉平，银行理财、公募基金、保险资管等充分竞争。与此同时，银行理财高质量发展又要求其承担坚守合规经营底线、服务共同富裕与实体经济的使命。

由此，公募REITs作为海外资本市场的成熟品类，在助力银行理财发展方面提供了新的发展方向。第一，公募RETs的发展给银行理财在传统的股票、债券、基金和非标外拓展出一个重要的配置场域。第二，公募REITs契合银行理财资金属性。银行理财配置公募REITs，可以在兼顾流动性和安全性的基础上，获得合理的收益回报。第三，公募REITs能够抵补非标严监管冲击。第四，公募REITs助力理财子公司融入母行财富管理银行战略，为理财子公司产品创设提供了更多策略，丰富了理财子公司产品体系，助力理财子公司融入母行财富当管理银行战略。第五，公募REITs助力理财子公司融入母行“商行+投行”战略。

邓文硕表示，银行理财配置公募REITs前景广阔。一方面，银行理财作为公募REITs机构投资者、长期投资者、基础投资者的能力都在持续增强。另一方面，银行理财的优势也将更多个人资金转化为机构投资，从而有利于推动公募REITs的稳定发展。

▲华夏理财ESG事业部副总经理 邓文硕

在主题为“信用重构让投资更明白”的现场演讲中，晨曦控股科技事业群副总裁于鹏通过“起、承、接、转、化、合”的独特视角，深入分析了当前房地产市场的现状。他指出，随着部分房企爆雷、市场遇冷，目前的房地产行业信用出现了巨大的断层，信用断层导致了信用逆差的进一步走扩，从而周转受阻。与此同时，城投也是中国未来不可避免的一个投融资问题，土地的信用要向城投的信用延伸。

在这种行业的大变局之下，作为投资机构未来的转型还是要回归资产。让信用回归资产，让资产回归现金流，是在做房地产投资，无论做住宅投资，还是不动产投资，所有人都会关注的一个核心底层逻辑。不破不立，未来的破是破在信用上，立是立在资产上，所有未来回归到房地产投融资的新型产品，无论是REITs也好，或者新的投融资产品，一定都会回归到资产上面。

于鹏表示，发现价值守护价值，投资机构最重要的就是做好好的交易，背后还要有一个持续的管控，能够实现安全的退出。因此，风险管理非常重要，高风险、高收益并不是投资机构要去追寻的，我们的阿尔法能力是创造高收益，但相应承担低风险。行业发展任重而道远，尽管大环境偏弱依旧，但局部市场仍火热异起，在这种区域分化明显的情况下，结构性机会依然存在。因此，晨曦通过搭建数字化平台提升管理能力，提效投资效率。于鹏认为中国的房地产金融，包括房地产资本市场依然大有可为。

▲晨曦控股科技事业群副总裁 于鹏

天达共和律师事务所管理合伙人、金融与融资部负责人张璇从律所的角度，介绍了日趋丰富的公募基金REITs基础资产。从2020年开始孕育的整个公募REITs行业，从开始的586号文到958号文，再到现在的236号文，体现了基础资产的发展与丰富过程。从586号文来看，当时范围相对窄一些，也比较稳一些，仓储物流、收费公路、城市的污水垃圾等叫做环保类，还有城市的供水供电，包括产业园类，趋向于地产方向。一年以后的958号文明确出来，一个叫做能源基础设施，一个叫做保障性租赁住房。236号文出台以后，把消费基础设施纳入，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

张璇对现在发行成功的28单REITs做了大致的归类和总结，并强调，无论基础资产底层端如何丰富和变化，准入标准并没有因为基础资产的增加和丰富而弱化，反而相应的强化。第一个要求就是基础设施项目权属清晰、资产范围明确；第二是基础设施项目成熟稳定，运营时间原则上不低于三年(已经实现长期稳定收益的项目可以适当降低年限要求)，近三年总体保持盈利或者经营性现金流为正，项目收益来源合理分散；第三，项目土地使用应当依法合规；第四，基础设施项目具有可转让。第五，资产规模符合要求；第六，发起人、项目公司、基金管理人、运营管理机构等近三年无重大违法违规记录，项目运营期间无重大安全、质量、环保问题以及重大合同纠纷。

张璇表示，目前主要的三类REITs资产是，文旅基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房。公募REITs基础资产的丰富，并不仅仅是在不同行业之间做出丰富和多元化，同样可以在一个行业里边去做纵深的扩大。随着市场化的推进，行业一定是行稳致远向前发展。

▲天达共和律师事务所管理合伙人、金融与融资部负责人 张璇

中联基金合伙人印晨光就Pre-REITs投资基金，做了详细的介绍和实践分享。他表示，在成熟金融市场，重资产企业的融资渠道较为丰富，我国不动产金融市场随着金融体系的成熟，开始明显向资本市场迁移。纵观全球不动产金融发展趋势来看，REITs是不动产金融发展的重要基石。随着今年2月发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》新政策的施行，也为行业发展引入新的活水。

对于中联基金来讲，在做Pre-REITs投资或者是不动产投资时，基于自身特点整理了三个思路，第一跟传统的做法一样，市场化的大宗交易。 第二是深耕一些优质的区域，不动产资产投资本身是一个区域化的投资行为，真正要深入到地方，要跟一些地方政府做比较深入的合作。第三，与一些看好但并不像直接售卖的的资产，通过合作的方式，进行商业模式的运作。

印晨光表示，整个不动产金融产业链，是在前端的基础上，通过不同阶段私募基金的配合，实现“投-融-建-管- 退”的完整通路。Pre-REITs基金可以按照公募REITs标准筛选资产，以优质资产为根本，以优势区域和优秀伙伴为依托，优先通过公募REITs实现退出。虽然不动产投资或者说Pre-REITs投资目前还是非常难的事情，但一定是正确的事情。随着市场的变化发展，一定能通过Pre-REITs实现不动产金融产业链的全面发展。

▲中联基金合伙人 印晨光

在主题为“机构投资者视角”的圆桌讨论中，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏主持论坛，并指出公募REITs作为不动产投资领域的新兴细分市场，也是一个非常标准化的市场。整个市场上半年比较跌宕起伏，虽然有比较大的流动性冲击，但随着公募REITs被多家头部基金纳入FOF投资范围，也将有利于促进FOF基金与公募REITs市场的良性互动。他还提出，如果把首发看成REITs的0-1第一次生命，扩募是未来从1-N的第二次生命的开始，所以非常看好扩募对于整个REITs价值的驱动。

在讨论中，泰康保险集团投资管理部副总经理阎斌分析认为，今年上半年整个公募REITs市场体现出波荡的过程，主要有三个方面的原因。第一，强预期、弱现实宏观经济的基本面。任何一个大类资产都是要体现对于宏观经济预期的影响，不仅仅是公募REITs不动产，也包括固定收益，包括股票权益类资产。今年整体来讲，中国的宏观经济是走在复苏的通道上，但是复苏的动能总体来讲还是偏弱。第二，宏观经济的弱复苏导致一些行业体现出经营性的转入，会影射到公募REITs的一些底层资产。第三，和市场机构相关，包括不同投资者交易的行为和市场交易策略。市场中有一些是理性的决策，有一些是非理性的交易，但这些因素都可能会对市场带来短期的波动，造成市场非理性的下跌。

阎斌表示，公募REITs的资产是非常适合长期资金的长期配置，从基本面和风险收益率特征出发，公募REITs仍然可以纳入到整个大类资产配置策略当中。短期来看，可能要针对不同的行业资产类别，采取一些不同的策略，来更好的规避市场非理性下跌的影响。

紫金财产保险投资管理中心固定收益部负责人王靖认为，公募REITs是一个区别于股票和债券的大类资产类别。紫金保险积极关注首批公募REITs的扩募，并且也参与其中。他认为，扩募是未来公募REITs扩大发展的必经之路，也是非常重要的一环。

公募REITs底层很多还是单个的项目，不管是产权类还是经营权类资产，其资产本身内生增长有限。另外，单独的一个楼或者是一个资产，如果出现某些突发事件，某个大客户退租等，可能会对资产的估值或者是市场情绪造成很大的影响，反映到二级市场价格会有较大的波动。针对此，扩募一方面可以通过资产并购提升外生增长能力，装入更多更好的资产增加市值。另一方面可以使底层更加分散，减少底层波动，对于REITs的稳定运营有很大帮助，二级市场价格也会更加稳定，从而更加有利于投资者。

华兴证券副总经理周钢分享道，资产的风险收益特征对于投资人来讲比较重要。很多资产类型都有比较长的历史，但REITs成立时间较短，市场的规模不够大，投资者群体也不够丰富，所以初期的波动就比较大，本身的风险收益特征还不是很稳定。包括现在资产评估做估值的时候，还要借鉴股票市场的相关标的的风险收益特征。周钢表示，对于REITs长期发展的前景非常乐观，作为蓝海市场机会比较多，同时REITs市场跟股债的相关性比较低，组合配置价值较高。未来的市场一定会发展壮大，投资者群体会逐渐增加，同时发行端(包括新发和扩募)规模增长、资产类别也越来越多，REITs市场的深度和广度都会扩张。

先锋瑞驰执行董事高如星从私募机构的角度，阐述了对公募REITs资产价值的看法。他认为，REITs推出的底层意义和逻辑，在于国家的经济到了转型的路口，实际上赋予REITs职能更多的是服务实体经济，盘活存量资产，同时增加投资性的收益。所以从这个角度来讲，REITs市场的发展，不管是规模还是内生的动力，认为它必定是存在必然性的。如果必然性成立，那么现在的所有的波动，在初期来说都是一个正常的波动，或者是一个序幕开始之前的浪花。从资产价值来讲，REITs市场远没有到了说存量市场进入零和博弈的状态，而是更加着眼于扩张共赢的状态。作为私募参与公募REITs来讲，优势在于灵活和客户的适配度，可能大的机构要做到大而全，但是作为私募来讲，只专注在某一类资产上，用自己的专业性做到下沉，做到深入的研究，给客户一个稳定的回报。

生命资产固定收益部投资经理周乐辰认为，目前已经参与到市场里来的机构，都可以说是“身经百战”，在将REITs这类资产纳入投资范围前，就已经进行了包括内部制度、人力、系统等前期研究及投入，并在作出投资决策前，对各标的投资价值和与对应的负债端情况都进行了审慎的考量。REITs在境内是一个全新品种，虽然境外已有多个成熟市场，但境内市场在市场制度、产品结构、产品特性等方面均有我们的特色，境外市场的经验并不一定完全适用。虽然当前市场波动，但当前大部分的标的其实中长期的价值还是非常显著的。另外在当前阶段整个市场的规模扩大的过程中，一级发行依然是非常重要的组成部分，当一级发行是恢复到常态化的节奏之后，市场发展也将会重新回到预期的轨道上来，整体发展还是长期向好的。

▲ 圆桌讨论，从左依次为：华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏、泰康保险集团投资管理部副总经理阎斌、紫金财产保险投资管理中心固定收益部负责人王靖、华兴证券副总经理周钢、先锋瑞驰执行董事高如星、生命资产固定收益部投资经理周乐辰。

在下午的主论坛中，中航基金董事总经理、不动产投资部总经理宋鑫首先发言，发言主题为“构建可持续新动能，拥抱消费基础设施REITs”。他首先提出，近期多家基金管理人旗下FOF基金将公募REITs纳入投资范围，对市场提振作用非常明显，同时未来各机构一定会建立自身的投研体系。

宋鑫表示，236号文中的新规定标志着我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围，既能有效拉动对存量和增量项目的投资，又能惠及民生服务实体经济。通过对购物中心的数据梳理，以及对亚太主要地区的REITs市场分析，宋鑫提出未来对于消费基础设施REITs，公募基金管理人应关注以下几点，一是构建富有活力的基金治理机制；二是赋能运营管理，挖掘增量价值；三是完善高度透明的信息披露机制；四是“大而美“，保持强大扩募与资产收购能力。同时，REIT的四个成功关键因素分别是：建立投资者关系系统；具备扩募与资产收购能力；优质资产经营情况良好；大而美或小而精，为REIT平台带来流动性优势，吸引来自全球范围内的机构投资者；管理人需具备丰富的商业资产运营管理经验，并设置有效激励机制使管理人利益和REITS的市场表现高度关联。

数据显示，截至2023年7月，国内还没有消费类资产REITs上市，但以消费基础设施为底层资产的类REIT 发行规模1044.86亿元，47支；商业物业类CMBS发行规模 2992.78亿元，127支。宋鑫期待消费类的REITs早日面世，成为新的投资品种，也将有助于更好鼓励消费类企业坚定发展信心、努力增加就业机会，有助于持续创新消费场景、优化消费环境，进一步激发人民群众的消费热情与消费活力，切实发挥好消费对经济循环的牵引带动作用。

▲中航基金董事总经理、不动产投资部总经理 宋鑫

主题为“Pre-REITs，多方机构共同参与”的圆桌讨论中，某公募不动产投资总经理并提出作为REITs行业的从业者，都希望它越做越大，品类越来越多，也希望横向发展规模越来越大，把REITs业务向前延伸，从股权投资到Pre-REITs，然后再到REITs，以及后端的扩募，整体进行一个纵向的价值链挖掘。REITs是一个业务杠杆，可以让市场所有的基金、券商一起参与进来，为投资人做服务。在Pre-REITs方面，除了价格要实现一二级市场的价差，真正难的是实现一二级市场的跨越，把交易双方可以决定的交易，变成一个公开市场的公开发行。因此，Pre-REITs需要考虑的因素非常多，既是资金投入的参与，也包含一些潜在的责任。

喆安投资总经理车阳表示，过去半年二级市场流动性更充裕，定价也更充分，到这个时期市场的主导性就超越了一定的政策主导性，二级市场整体来说已经进入到定价越来越充分的阶段。对市场来说，有波动是好事，甚至有下跌时对有的投资人来说，是投资的好机会。作为投资者，要尊重市场本身。国内的REITs市场目前仍处于发展初期，就像刚出生的小孩开始学走路，走路的时候摔几个跟头是比较正常的，摔跟头以后要想怎样继续茁壮成长。目前要解决的问题还是REITs本身管理人和企业的价值如何融合的问题，不光是激励，更要看管理人本身是否具备企业家精神，是否希望通过不断的扩张和持续管理，从而建立让内部和外部一起成长扩张的机制。如果REITs是一个目标，倒推Pre-REITs，结构越简单，实控人实力、主体、结构越清晰越好。

世联资产总经理陈迅认为，在Pre-REITs阶段，底层的资产严格意义上说都是同一个资产，但是经营现状不一样，从经营现状来看，首先Pre阶段涉及的工作比较多，可能会涉及到很多的资产股权重组、并购，包括资产的转让等一系列内容。前期操作阶段很多是要把整个的资产治理结构，包括整个资产的运营都要构建清楚。在前期这些工作，包括在给国企做Pre阶段的很多资产梳理的过程中，评估里面会涉及到资产基础法，市场法等这些评估方法，做完以后，能够在一个大的资产组的框架下去运营。最终要符合未来经营假设目标去做公募REITs退出，就要符合公募REITs所有的指标，通过Pre-REITs阶段实现资产退出，最终目的是要把资产运营的相对规范达标。

国寿资本创新投资中心副总经理赵起超表示，在早期资产筛选阶段，选择所有投资者达成共识的资产是第一要务，虽然要求会比较高，但这样有助于资产运作管理和未来退出。选择和投资优质资产以后，则需要对资产运营把关，实现全流程管理。管理中可以借助自身和合作伙伴自身的商管资源，共同做好物业管理，包括把控期间的成本费用，助力底层资产增值，为未来退出奠定基础。在退出阶段，很多工作都是和产业方共同完成的，所以要与产业方进行利益绑定，并关注投资的安全性。另外，目前市场上的类REITs，包括正在筹备的私募REITs，能够填补Pre-REITs和公募REITs之间的空白。

▲ 圆桌讨论，从左2起依次为：国寿资本创新投资中心副总经理(主持工作)赵起超、喆安投资总经理车阳、世联资产总经理陈迅。

在主题为“基础设施类资产项目投资价值”的圆桌讨论中，邀请到了覆盖从发电、到物流、保租房、高速、产业园区的公募REITs相关行业的专业机构专家共同探讨，深创投不动产基金投资部执行董事江南主持圆桌讨论并提出，过去一段时间，REITs市场也出现了一定的波动，这个波动也让行业内进一步思考公募REITs的投资价值和合适的估值到底应该是怎样的。整体来看，公募REITs出来之后，特别是首批扩募完成，对持有型物业投资基金行业有很大帮助。原来持有型物业的开发基金、pre-REITs基金最大的痛点包括投资人觉得只能通过大宗交易退出，退出确定性不强；通过大宗交易收购和退出，LP认可的退出溢价主要来自于租金增长而难以认可资本化率降低的溢价；大宗交易收购资产仅能通过价格竞争等等。公募REITs产品推出后，投资人认可符合条件的资产能通过REITs退出，并认可发行REITs能有流动性溢价获取更高的估值，同时私募基金收购资产时也不仅是谈价格，也可以当期价格较低但与卖方分享公募REITs收益。公募REITs的退出解决了持有型物业投资的上述痛点。

鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲表示，公司一直重视公募REITs业务开展，2011年就成立了国内首支主动投资于美国REITs的公募基金产品；此外，2015年鹏华前海万科REIT的创新试点，也为后面REITs的政策推出积累了经验；在公募REITs政策颁布后，公司持续发力并于2022年发行了鹏华深圳能源REIT，也是国内首单的清洁能源REITs产品。在该业务领域中，公司从投资、持有、到实际管理的业务发展脉络非常清晰。结合REITs投资管理经验来看，判断项目的投资价值首先要看基本面是否优质，此外包括配置价值、交易便利性、交易难易度、信批完善度等都是影响投资回报的重要因素。未来在努力提升产品投资价值的前提下，还应该注重持续提高投资者的获得感。总结来看，公募基金管理人在REITs平台管理运作过程中，占据的角色依然非常重要，除项目管理外，还有包括信息披露、投资者关系、资本结构、扩募等多种管理内容，未来还要持续加强主动管理能力。

华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁林伟鑫表示，从首批公募REITs2021年6月份从上市到现在，上市公募REITs已达28只，其中还有4只完成了扩募。公募REITs涵盖的资产类别和发行的只数、规模不断增加。目前已经上市的资产类型，集中在高速公路、产业园、物流园、保租房、清洁环保、能源等行业。我国基础设施类资产储备丰富，还有很多的资产类型没有发行上市，未来公募REITs资产类别有望进一步丰富和完善。特别是236号文之后，提出了消费基础设施未来纳入试点范围，预计消费基础设施有望成为未来公募REITs非常大的增量市场。从中国公募REITs的发展来看，新项目发行和原有项目扩募，是整个市场规模扩大非常重要的两种方式，需要两条腿走路，整体市场规模的扩大，有利于引进更多的长线资金，更好促进市场流动性的提升。

东吴基金公募REITs总部副总经理、基金经理徐昊表示，在信息披露管理方面，提高信息披露频率过高，对基金管理人和运管机构在后续管理中提出了非常高的要求。因此，主动管理的信息化、系统化建设必不可缺，才能在保证监管要求的信息披露频率基础上，同时保证信息披露的准确性和及时性。从中期来看，基金管理人的管理能力，包括运管机构的整体信息化披露的制度建立，包括未来扩募之后逐渐形成一个规模效应，对投资人是一个长期的利好。从长期来看，REITs推出来最终是为中国数以万亿计的资产形成一个合理的定价锚，最终基础资产的价格有高有低，会在合理的价值中枢上进行合理的波动。投资人应把基础设施当成一个长期配置的资产去看待，不要追求过分的短期利益，共同维护整个REITs二级市场的建设。

深创投红土资管投资部REITs项目负责人太巍表示，从投资者的角度来看，扩募机制未来会为投资者创造更多的投资价值。具体来看有四个方面。第一，扩募机制为REITs 持续注入优质资产，若新购入基础设施项目估值合理，净现金流分派率或内部收益率条件较好，有助于提高扩募后 REITs 的整体收益水平。第二，新购入基础设施项目， 可以进一步丰富底层资产组合，引入更多现金流提供方，有助于分散 REITs 现金流集 中度风险。第三，新购入基础设施项目，能发挥运营管理的 规模经济优势和协同作用，通过共享运营管理经验、制度及系统，降低运营管理成本，提升运营管理质效。第四，扩募机制能进一步提升REITs权益属性。从海外市场经验来看，REITs的成长性主要依靠持续合理的资产购入，扩募机制有助于持续扩大 REITs 规模， 拓展 REITs 期限，提高 REITs 市场影响力，更好体现 REITs 的权益属性。

▲ 圆桌讨论，从左依次为：深创投不动产基金投资部执行董事江南、鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲、华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁林伟鑫、东吴基金公募REITs总部副总经理兼基金经理徐昊、深创投红土资管投资部REITs项目负责人太巍。

中科纳米产业集团副总裁田培善做了题为“新基建投资与新型科技产业发展前景展望”的分享，他表示地产股权与REITs投资，本身是和传统的基建结合比较紧密一些，所以通过新基建投资的分享，可以提供区别于传统基建投资的新思路，赋予行业新科技、新装备或者是人工智能高科技的内涵，但无论是传统基建也好、新基建也好，最终是要落实到产业的导入上。中科纳米产业集团是一个高科技的产业平台，核心主打的产业以纳米科技为核心的新型材料产业。纳米技术的应用非常广，包括新材料、高端装备、微电子、计算机技术、医药医学、航空航天等等，各个领域的应用非常广。通过纳米+效应，把一些纳米的新型材料应用于不同的领域和不同材料上以后，赋予新的科技内涵。产业布局主要有四大板块，第一是新材料产业链、第二是智能制造产业链、第三是新能源产业链、第四是科技服务产业链。期待传统基建和新基建能够结合起来，共同为实体经济服务。

▲中科纳米产业集团副总裁 田培善

中航基金不动产投资部副总经理张为现场进行了主题为“REITs ESG投资正当时”的演讲，他提出，ESG是公募REITs投资新工具，为公募基金进行投资提供了一个很好的方法论和工具。从ESG政策频出来看，为REITs指明了发展方向，自“双碳”目标提出后，无论是股票、债券，还是公募REITs，在二级市场的表现都有一定的正相关性。从投资角度分析，公募基金投资债券和股票，包括公募REITs，以往更多的是关注被投主体的财务数据。但站在ESG的视角呈现的企业基本面，能够更加透视企业的可持续发展情况和公司治理结构，这是财务数据难以呈现的。此外，通过ESG体系和评价标准，采用“负向剔除、正向选择”的方法，可以筛选出ESG表现突出的标的，能起到很好的工具化作用。

2022年7月，深交所推出国证ESG评价体系，提供了适应中国市场的特色化ESG 评价工具。在REITs的ESG实践中，4单清洁能源、1单污水处理REITs发行，募集资金175亿元。同时，回收资金能够发挥乘数效应，带动数百亿绿色资产投资，项目涉及碳交易、绿证交易。此外，在REITs ESG投资的风险管理方面，一是合规性，合规经营方面通过上市申报过程，完善项目合规性，扫清合规经营风险。二是安全运营，基金管理人主动加强管理，跟运营机构做活配合，压实运营机构的责任，还可以借助第三方专业的力量，对项目做“把脉”，提出有益的建议，共同促进REITs ESG投资。

▲中航基金不动产投资部副总经理 张为

在中国经济实现高质量发展的新时期，各类金融机构同样承担着重要的历史使命。随着今年不动产私募投资基金试点启动、首批公募REITs扩募份额成功上市、公募REITs被多家头部基金纳入FOF投资范围等利好政策不断推出，地产股权投资与REITs行业也将迎来新的发展。财视中国将持续关注行业发展，高效链接金融机构，与众多合作伙伴携手合作，共同助力地产股权与投资与REITs市场的健康快速发展。